Η αγορά ακινήτων ανακάμπτει με δυναμισμό, με τα οικόπεδα να παίζουν κεντρικό ρόλο στη σχεδίαση και υλοποίηση επενδυτικών σχεδίων. Σύμφωνα με το Παρατηρητήριο Οικοπέδων της GEOAXIS για την Αττική, το θετικό πρόσημο και η αύξηση στις αξίες των οικοπέδων αναμένεται να συνεχιστεί και το 2025, καθώς για έβδομη συνεχόμενη χρονιά καταγράφεται αύξηση στις πιθανές τιμές πώλησης σε όλες τις εξεταζόμενες περιοχές του λεκανοπεδίου.
Η μέση αύξηση διαπιστώθηκε στο 5,60% σε σχέση με το 2024 και 15,06% σε σχέση με το 2023, αναδεικνύοντας τη δυναμική της αγοράς. Στην τελευταία δεκαετία, οι αξίες των οικοπέδων βρίσκονται σε υψηλό επίπεδο, καταγράφοντας αύξηση 40,25% κατά μέσο όρο.
Αξίες Οικοπέδων στις Πέντε Περιοχές της Αθήνας
Μεσοπρόθεσμη Τάση
Σύμφωνα με την GEOAXIS, η αύξηση των αξιών των οικοπέδων στην Αττική αναμένεται να συνεχιστεί για τους επόμενους 12 μήνες, αν και με λιγότερη ένταση, προδιαγράφοντας την πιθανή κορύφωση του κύκλου. Σε καμία περίπτωση δεν παρατηρείται φούσκα στην αγορά, καθώς η ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης νέων διαμερισμάτων διατηρεί τη ζήτηση για γη και, συνεπώς, την οικοδομική δραστηριότητα.
Σημαντικό είναι το ενδεχόμενο επαναπροσδιορισμού των ποσοστών αντιπαροχής και ο χρόνος αποκατάστασης των αξιών των οικοπέδων στα Βόρεια προάστια. Ο περιορισμός των ευεργετημάτων του ΝΟΚ δυσκολεύει την κατάσταση για εργολάβους και τελικούς χρήστες, ωστόσο φαίνεται ότι επαναφέρει την κανονικότητα στην οικοδομική αλυσίδα.
Δεκαετία 2016-2025
Τα αποτελέσματα της ανάλυσης μεταξύ 2016 και 2025 είναι εξαιρετικά ενδιαφέροντα. Σε αντίθεση με άλλες κατηγορίες ακινήτων, τα οικόπεδα επιδεικνύουν αξιοσημείωτη σταθερότητα στην πτώση και την ανόδο. Η 10ετής τάση υποδηλώνει ότι βρισκόμαστε σε ανοδική προοπτική, με τις αξίες των οικοπέδων να αυξάνονται κατά 40,25% από το 2016, με τη μεγαλύτερη αύξηση στο Δήμο Αθηναίων (46,02% στα οικόπεδα με Σ.Δ. 3,6 στην περιοχή Αμπελοκήπων) και τη μικρότερη (35,43%) στο Περιστέρι για τις οικοδομές Σ.Δ. 1,8.
Τιμές Πώλησης Κατοικιών
Αναφορικά με τις τιμές πώλησης κατοικιών ανά τετραγωνικό μέτρο (€/τ.μ.) στις έξι περιοχές της Αττικής για την περίοδο 2016-2025:
- Αμπελόκηποι: Από 1.784€/τ.μ. το 2016, οι τιμές φτάνουν τα 2.605€/τ.μ. το 2025.
- Μαρούσι: Από 650€/τ.μ. το 2016, ανεβαίνουν στα 935€/τ.μ. το 2025.
- Παλαιό Φάληρο: Από 1.188€/τ.μ. το 2016, φτάνουν τα 1.621€/τ.μ. το 2025.
- Περιστέρι: Από 714€/τ.μ. το 2016, καταλήγουν στα 967€/τ.μ. το 2025.
- Χολαργός: Από 929€/τ.μ. το 2016, κλείνει στα 1.296€/τ.μ. το 2025.
Ο Συντελεστής Δόμησης (ΣΔ) κυμαίνεται, με υψηλότερο στους Αμπελόκηπους (3,6) και χαμηλότερο στο Μαρούσι (0,8). Οι αυξήσεις στις τιμές αποδεικνύουν την αυξανόμενη ζήτηση ανά περιοχή.
Συμπεράσματα Έρευνας 2025 – Σύγκριση Με 2024
Στη διάρκεια του 2ου τριμήνου 2025 σε σύγκριση με το 2024, οι μέσες ζητούμενες τιμές πώλησης οικοπέδων αυξήθηκαν κατά 5,60% σε όλες τις τοπικές αγορές που παρακολουθούμε. Η μεγαλύτερη αύξηση (7,22%) παρατηρείται στα οικόπεδα με Σ.Δ. 1,2 στον Χολαργό, με τρέχουσα διάμεση τιμή 1.296€/τ.μ.
Η περιοχή των Αμπελοκήπων ακολουθεί με αύξηση 6,09% στα οικόπεδα με Σ.Δ. 3,6 (2.605€/τ.μ.). Ακολουθούν Περιστέρι (6,07%) και Παλαιό Φάληρο (4,77%), με τελευταία τη περιοχή του Αμαρουσίου (3,91%).
Όλες οι αναφερόμενες αξίες αφορούν μέσες τιμές συνεχών οικόπεδων, και είναι σαφές ότι οικόπεδα με ιδιαίτερα χαρακτηριστικά μπορεί να έχουν πολύ υψηλότερες αξίες.
Διάμεσες Επιφάνειες Οικοπέδων προς Πώληση
Στο Περιστέρι (204 τ.μ.) και στους Αμπελόκηπους (209 τ.μ.) οι επιφάνειες είναι μικρότερες σε σχέση με τον Χολαργό (405 τ.μ.) και το Παλαιό Φάληρο (380 τ.μ.). Είναι εμφανές πως η εύρεση αδόμητων οικοπέδων ενός στρέμματος είναι δύσκολη, καθώς συχνά περιλαμβάνουν παλαιά κτίρια.
Θεωρείται ότι οι αποφάσεις του ΣτΕ επιβάλλουν πιο αυστηρούς κανόνες στον ΝΟΚ, προκαλώντας ανησυχία στους επενδυτές και μηχανικούς, ειδικά σε περιοχές υψηλής αξίας. Παρά ταύτα, η οικοδομική δραστηριότητα, που ξεκίνησε το 2018, συνεχίζεται, αν και με λιγότερη ένταση.
Η ζήτηση λόγω των αδήλωτων εισοδημάτων, της εργασίας από απόσταση και άλλων παραγόντων παραμένει ισχυρή, ενώ οι διαπραγματεύσεις μεταξύ εργολάβων και ιδιοκτητών γης γίνονται πιο δύσκολες λόγω της αύξησης του κόστους κατασκευής.
Σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, το κόστος των πρώτων υλών έχει αυξηθεί, με τον Δείκτη Τιμών Υλικών Νέων Κτηρίων να καταγράφει αύξηση 5,1% ανά έτος.
Βασικά Στάδια Ανάπτυξης και Τάσεις στην Αγορά
Η υλοποίηση ενός επενδυτικού σχεδίου στον τομέα των ακινήτων απαιτεί προγραμματισμό και τεχνική επάρκεια. Καθένα από τα στάδια από την αγορά του οικοπέδου μέχρι την τελική του αξιοποίηση κρίνεται με βάση την ακρίβεια και την ικανότητα εκτέλεσης. Η σωστή διαχείριση είναι καθοριστική για την επιτυχία του έργου.
Σύμφωνα με την κατασκευαστική εταιρεία ΕΠΙΚΥΚΛΟΣ, το σύγχρονο επενδυτικό σχέδιο ακολουθεί πέντε βασικά στάδια:
1. Ανάλυση Επενδυτικού Πλάνου & Αρχιτεκτονικός Σχεδίασμος: Εμπεριέχει στρατηγικές προσεγγίσεις και αναλύσεις αγοράς.
2. Αδειοδότηση & Προετοιμασία Εργοταξίου: Ζητάει εμπειρία στην αντιμετώπιση γραφειοκρατικών διαδικασιών.
3. Κατασκευή με Ποιοτικά Πρότυπα: Απαραίτητη η χρήση πιστοποιημένων υλικών και συνεχής έλεγχος ποιότητας.
4. Παράδοση με Τεχνικά Έγγραφα: Περιλαμβάνει πλήρη τεκμηρίωση για μελλοντική διαχείριση.
5. Υποστήριξη στην Απόδοση Επένδυσης: Συμβουλευτική για αξιοποίηση του ακινήτου.
Πέντε Σημαντικές Συμβουλές
Για βιώσιμες επενδύσεις, οι επενδυτές πρέπει να δώσουν έμφαση:
- Σαφές κοστολόγιο και έλεγχος εξόδων σε κάθε φάση.
- Άμεση ενεργοποίηση εργοταξίου.
- Πληρωμές που αντιστοιχούν σε επιβεβαιωμένη πρόοδο.
- Ποιοτικά υλικά με πιστοποιήσεις.
- 360° διαχείριση και διαρκής υποστήριξη.
