Οι τιμές των οικοπέδων συνεχίζουν την ανοδική τους πορεία και το 2025, σύμφωνα με την έρευνα του Παρατηρητηρίου Οικοπέδων της GEOAXIS. Για έβδομη συνεχόμενη χρονιά, όλες οι εξεταζόμενες περιοχές του λεκανοπεδίου δείχνουν αύξηση στις πιθανές τιμές πώλησης.
Η μέση αύξηση καταγράφεται στο 5,60% σε σύγκριση με το 2024 και 15,06% σε σχέση με το 2023, δείχνοντας τη δυναμική της αγοράς αυτής. Σε δεκαετή προοπτική, οι αξίες των οικοπέδων έχουν φτάσει στο υψηλότερο σημείο τους, καταγράφοντας συνολική αύξηση 40,25% σε μέσο όρο.
Σημαντικές Προβλέψεις
Η GEOAXIS προβλέπει ότι η ανοδική τάση των οικοπέδων στην Αττική θα συνεχιστεί τα επόμενα 12 μήνες, αλλά με χαμηλότερους ρυθμούς, υποδεικνύοντας ενδεχόμενη κορύφωση του κύκλου. Σύμφωνα με την έρευνα, «η αγορά δεν βρίσκεται σε φάση φούσκας, καθώς η ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης για νεόδμητα διαμερίσματα διατηρεί τη ζήτηση για γη και την οικοδομική δραστηριότητα».
Οι μεγάλοι «παίκτες» περιλαμβάνουν ενδεχόμενο επανακαθορισμό στις ποσοστώσεις των αντιπαροχών και την αναμενόμενη αύξηση των τιμών οικοπέδων στα βόρεια προάστια. Η μείωση των ευεργετημάτων του ΝΟΚ δημιουργεί προκλήσεις για εργολάβους και τελικούς χρήστες, αν και πιθανόν να οδηγήσει σε σταθεροποίηση της οικοδομικής αλυσίδας.
Οι αξίες των οικοπέδων στο υψηλότερο επίπεδο της δεκαετίας
Η ανάλυση δεδομένων από το 2016 έως το 2025 δείχνει ότι τα οικόπεδα διατηρούν αξιοσημείωτη σταθερότητα κατά τη διάρκεια πτώσεων και ανόδων. Η δεκαετής τάση υποδεικνύει αύξηση, πλησιάζοντας σε νέα κορυφή. Οι αξίες των οικοπέδων είναι στο υψηλότερο επίπεδο της τελευταίας δεκαετίας, με μέση αύξηση 40,25% σε σχέση με το 2016.
Η μεγαλύτερη αύξηση (46,02%) παρατηρείται στα οικόπεδα με Σ.Δ. 3,6 στον Δήμο Αθηναίων, περιοχή Αμπελοκήπων, ενώ τη μικρότερη αύξηση (35,43%) καταγράφουν τα οικόπεδα με Σ.Δ. 1,8 στο Περιστέρι.
Εξέλιξη των τιμών πώλησης
Αναλυτικά, η εξέλιξη των τιμών πώλησης ανά τετραγωνικό μέτρο (ευρώ/τ.μ.) σε πέντε περιοχές της Αττικής για την περίοδο 2016-2025 είναι η εξής:
- Αμπελόκηποι: Περνά από 1.784 ευρώ/τ.μ. το 2016 σε 2.605 ευρώ/τ.μ. το 2025 με τη μεγαλύτερη αύξηση.
- Μαρούσι: Η τιμή αυξάνεται από 650 ευρώ/τ.μ. το 2016 σε 935 ευρώ/τ.μ. το 2025, με πιο ήπιους ρυθμούς.
- Παλαιό Φάληρο: Οι τιμές ανεβαίνουν από 1.188 ευρώ/τ.μ. το 2016 σε 1.621 ευρώ/τ.μ. το 2025.
- Περιστέρι: Οι τιμές ξεκινούν από 714 ευρώ/τ.μ. το 2016 και φτάνουν τα 967 ευρώ/τ.μ. το 2025.
- Χολαργός: Από 929 ευρώ/τ.μ. το 2016, φτάνουν τα 1.296 ευρώ/τ.μ. το 2025.
Μεγαλύτερες αυξήσεις σε σύγκριση με πέρυσι
Ανάμεσα στο 2ο τρίμηνο του 2025 και το 2ο τρίμηνο του 2024, παρατηρείται αύξηση των διάμεσων τιμών πώλησης οικοπέδων κατά 5,60%. Η μεγαλύτερη αύξηση (7,22%) παρατηρείται στα οικόπεδα με Σ.Δ. 1,2 στον Χολαργό, στα 1.296 ευρώ/τ.μ. από 1.209 ευρώ/τ.μ. πέρυσι.
Ακολουθεί η περιοχή των Αμπελοκήπων με αύξηση 6,09% στα οικόπεδα με Σ.Δ. 3,6 (2.605 ευρώ/τ.μ. από 2.455 ευρώ/τ.μ.), οι Pearistros με αύξηση 6,07% (967 ευρώ/τ.μ. από 912 ευρώ/τ.μ.), και το Παλαιό Φάληρο με 4,77% (1.621 ευρώ/τ.μ. από 1.547 ευρώ/τ.μ.). Τέλος, και το Αμαρούσιο παρουσιάζει αύξηση 3,91% (935 ευρώ/τ.μ. από 900 ευρώ/τ.μ.).
Όλες οι αναφερόμενες αξίες είναι διάμεσες και αφορούν τυπικά οικόπεδα. Οικόπεδα με ειδικά χαρακτηριστικά μπορεί να έχουν αξίες έως και 25% υψηλότερες.
Διάμεσες επιφάνειες οικοπέδων προς πώληση
Το Περιστέρι (204 τ.μ.) και οι Αμπελόκηποι (209 τ.μ.) διαθέτουν μικρότερα οικόπεδα σε σύγκριση με τον Χολαργό (405 τ.μ.), το Παλαιό Φάληρο (380 τ.μ.) και το Μαρούσι (337 τ.μ.). Τα αδόμητα οικόπεδα ενός στρέμματος είναι πλέον σπάνια, και συχνά συμπεριλαμβάνουν старές κατασκευές.
Η GEOAXIS επισημαίνει ότι οι αποφάσεις του ΣτΕ έχουν αυστηροποιήσει την εφαρμογή του ΝΟΚ, θέτοντας ανησυχίες αναφορικά με το περιβαλλοντικό αποτύπωμα και τις πολεοδομικές ρυθμίσεις. Οι επιπτώσεις στον κλάδο της οικοδομής δημιουργούν αβεβαιότητα για ιδιώτες, κατασκευαστές και επενδυτές, κυρίως σε περιοχές υψηλής αξίας.
Οι παράγοντες που ενισχύουν τη ζήτηση
Παρά τις προκλήσεις, η οικοδομική δραστηριότητα που ξεκίνησε το 2018 συνεχίζεται, αν και με χαμηλότερη ένταση. Η ζήτηση για αδόμητα οικόπεδα ή οικόπεδα με παλαιά κτίρια παραμένει έντονη. Οι κύριοι παράγοντες που τη στηρίζουν περιλαμβάνουν:
- Συσσωρευμένα αιτήματα στέγασης λόγω της προηγούμενης οικονομικής κρίσης,
- Διαθεσιμότητα κεφαλαίων (υψηλή ρευστότητα) σε συνδυασμό με αδήλωτα εισοδήματα,
- Αυξημένη εξ αποστάσεως εργασία,
- Ποιότητα κατασκευών που χρονολογούνται προ του 1980,
- Διαμερίσματα ως επενδυτικά προϊόντα,
- Δυνατότητα βραχυχρόνιας μίσθωσης,
- Επενδυτικός διασκορπισμός μέσω αγοράς ακινήτων.
Στο μεταξύ, οι διαπραγματεύσεις μεταξύ εργολάβων και ιδιοκτητών γης γίνονται πιο σφιχτές, καθώς οι αυξήσεις στις τιμές των διαμερισμάτων αντισταθμίζουν τα αυξανόμενα κόστη κατασκευής και χρηματοδότησης, με τις τρέχουσες επιτόκιο δανεισμού να κυμαίνονται στο 5-5,5%.
Όπως αναφέρει η ΕΛΣΤΑΤ, το κόστος πρώτων υλών καθρεπτίζεται στον Δείκτη Τιμών Υλικών Νέων Κτηρίων, με αύξηση 5,1% στο μέσο δείκτη του δωδεκαμήνου Απριλίου 2024 – Μαρτίου 2025.
Κυρίαρχες τάσεις και προκλήσεις
Η υλοποίηση ενός επενδυτικού σχεδίου απαιτεί προγραμματισμό και στρατηγική. Κάθε στάδιο, από την αγορά του οικοπέδου έως την τελική αξιοποίηση, απαιτεί προσεκτικό σχεδιασμό και εκτέλεση για τη διασφάλιση της απόδοσης του έργου.
Η κατασκευαστική εταιρεία ΕΠΙΚΥΚΛΟΣ περιγράφει πέντε βασικά στάδια για τη δομή ενός σύγχρονου επενδυτικού project:
- Ανάλυση επενδυτικού πλάνου & αρχιτεκτονικός σχεδιασμός.
- Αδειοδότηση & προετοιμασία εργοταξίου.
- Κατασκευή με αυστηρές ποιοτικές προδιαγραφές.
- Παράδοση με πλήρη τεχνική & εμπορική τεκμηρίωση.
- Υποστήριξη στην απόδοση της επένδυσης.
Πέντε πρακτικές συμβουλές
Με βάση την εμπειρία του κλάδου, οι επενδυτές θα πρέπει να δώσουν έμφαση:
- Σε ξεκάθαρο κοστολόγιο από την αρχή.
- Σε άμεση κινητοποίηση εργοταξίου.
- Σε πληρωμές βάσει επιβεβαιωμένης προόδου.
- Σε ποιότητα υλικών με πιστοποιήσεις.
- Σε 360° διαχείριση και σενάρια απόδοσης.
Πηγή: ΑΠΕ-ΜΠΕ
