Η κτηματαγορά βρίσκεται σε αναμονή ενόψει των νέων ρυθμίσεων του υπουργείου Περιβάλλοντος (ΥΠΕΝ) για την αντιμετώπιση των επιπτώσεων από την απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) σχετικά με την αντισυνταγματικότητα των περιβαλλοντικών κινήτρων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ).
Το ζητούμενο είναι ποιες από τις περίπου 14.500 οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν με τη χρήση των κινήτρων μέχρι τις 11 Δεκεμβρίου 2024 θα μπορέσουν να εκτελούνται ανεμπόδιστα, καθώς και πώς θα περιοριστεί η οικονομική ζημία στις περιπτώσεις που αυτό δεν είναι εφικτό, σύμφωνα με τις απαιτήσεις του ανώτατου δικαστηρίου.
Οι νέες ρυθμίσεις αναμένονται άμεσα, εντός της εβδομάδας, μέσω τροπολογίας σε τρίτο νομοσχέδιο που συζητείται στη Βουλή, ενώ κρίσιμα ζητήματα, όπως η ερμηνεία της «έναρξης εργασιών», θα καθοριστούν με Προεδρικό Διάταγμα (ΠΔ).
Η πολιτική ηγεσία του ΥΠΕΝ έχει ήδη προχωρήσει σε άτυπες διαβουλεύσεις με το ΣτΕ, προκειμένου να διασφαλίσει την άμεση εφαρμογή των σχετικών ρυθμιστικών ρυθμίσεων και να αποτρέψει εκπλήξεις στο μέλλον.
Οι ρυθμίσεις του ΥΠΕΝ
Μια σημαντική πτυχή της διαβούλευσης αφορούσε την ερμηνεία της «έναρξης εργασιών». Σύμφωνα με την απόφαση του ΣτΕ, για μια οικοδομή που δεν έχει προσφύγει στο δικαστήριο να προχωρήσει, ο κατασκευαστής πρέπει να αποδείξει ότι είχε αρχίσει τις κατασκευαστικές εργασίες πριν από την προαναφερθείσα ημερομηνία.
Το ΣτΕ επιτρέπει την πρόοδο οικοδομών στις οποίες έχουν αρχίσει οι εκσκαφές, με απόδειξη μέσω γνωστοποίησης σε αρμόδια αρχή και ηλεκτρονικής υποβολής Αναλυτικής Περιοδικής Δήλωσης (ΑΠΔ) στην βάση δεδομένων του ΕΦΚΑ.
Ωστόσο, πληροφορίες αναφέρουν ότι το ΥΠΕΝ δεν έχει καταφέρει να επεκτείνει την έννοια της «έναρξης εργασιών» όσο επιθυμούσε η αγορά, σύμφωνα με τους όρους που θέτει το ανώτατο δικαστήριο.
Με τις νέες ρυθμίσεις, θα επιτραπεί η συνέχιση οικοδομών σε οικόπεδα όπου έχουν κατεδαφιστεί κτίρια, ειδικά για περιπτώσεις διατηρητέων και αναπτυξιακών έργων.
Ο πρόεδρος του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας (ΤΕΕ), Γιώργος Στασινός, εκτιμά ότι οι περισσότερες από τις 14.500 άδειες που έχουν εκδοθεί δεν χρησιμοποιούνται, υποδεικνύοντας ότι χρειάζονται αναθεώρηση για να υλοποιηθούν, εισάγοντας νέες οικονομικές συνθήκες που θα συμπεριληφθούν στις ρυθμίσεις του ΥΠΕΝ.
Οικονομική ζημιά
Στελέχη του τομέα ακινήτων επισημαίνουν ότι η οικονομική ζημιά τους υπερβαίνει κατά πολύ τις «ελαφρύνσεις» που θα εφαρμόσει το ΥΠΕΝ. «Δεν αφορά μόνο το παράβολο των οικοδομικών αδειών, αλλά και τις εκατοντάδες χιλιάδες ευρώ που έχουν δαπανηθεί για μελέτες, οι οποίες πλέον είναι ανενεργές», δήλωσε ο CEO της Ten Brinke, Φώτης Γιόφτσιος, εκτιμώντας ότι το κράτος θα χρειαστεί να καταβάλει αποζημιώσεις πολλών εκατομμυρίων ευρώ.
«Θεσμικό σοκ»
Στο ίδιο συνέδριο, ο Γιάννης Δεληκανάκης, ιδρυτής της Southrock, ανέφερε ότι η παρέμβαση της δικαστικής εξουσίας σε τεχνικά ζητήματα που απαιτούν εξειδίκευση είναι αναχρονιστική και απροσδόκητη, δημιουργώντας τριβές μεταξύ δικαστικής και εκτελεστικής εξουσίας. «Εάν το κράτος δεν μπορεί να εξασφαλίσει σταθερότητα στις αποφάσεις του, το ζήτημα δεν είναι νομικό, αλλά δημοκρατικό», συμπλήρωσε.
Υπάρχουν και περιπτώσεις οικοδομών που έχουν προχωρήσει σημαντικά αλλά οι άδειές τους έχουν προσβληθεί. Το ΥΠΕΝ εξετάζει το ενδεχόμενο ολοκλήρωσης αυτών των έργων με την καταβολή οικονομικού αντιτίμου για περιβαλλοντική ισορροπία. Ορισμένοι κατασκευαστές σχεδιάζουν να προσφύγουν στο Ευρωπαϊκό Δικαστήριο Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων, καθώς πλησιάζει η σχετική προθεσμία.
Η ευρύτερη αγορά συζητά για αγωγές και αποζημιώσεις για τους θιγόμενους, αν και απομένει να φανεί αν κάτι τέτοιο θα γίνει σε μεγάλη κλίμακα.
Η Ολομέλεια του ΣτΕ έκρινε ότι οι διατάξεις του ΝΟΚ, που επιτρέπουν κίνητρα αυξημένων όρων δόμησης, είναι αντισυνταγματικές. Η κρίση αφορά τη διαδικασία που επιτρέπει στις υπηρεσίες δόμησης να εκδίδουν άδειες κατ’ εξαίρεση από τους όρους δόμησης της κάθε περιοχής.
